VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN

Capítulo 5: Derechos y garantías del comprador.

La adquisición de un piso "sobre plano" plantea la necesidad de asegurar al comprador que la vivienda se construirá, que se entregará en el plazo previsto y que reunirá las características, instalaciones, servicios y calidades pactados. La Ley establece una serie de derechos y garantías que usted debe conocer y utilizar.

- Contrato de compraventa
- Derechos del consumidor tras la firma del contrato
- Garantías y derechos por daños sobrevenidos
- Cláusulas abusivas que puede encontrar
- El consumidor tiene derecho a estar informado
- Garantía de las cantidades entregadas a cuenta
- Usted tiene derecho a elegir notario

Contrato de compraventa.

Quien decide comprar una vivienda habitualmente entrega una cantidad en concepto de "reserva". El siguiente paso es reunirse con la parte vendedora para firmar el contrato privado de compraventa.

La redacción del contrato debe responder a los principios de buena fe y equilibrio de los derechos y obligaciones de ambas partes. El contrato debe incluir todas las condiciones generales y especiales y, en particular, que el comprador no pagará los gastos que correspondan legalmente al vendedor y que tiene derecho a elevar a escritura pública el contrato, así como a elegir notario.

Normalmente, el vendedor presenta un modelo de contrato: tenga en cuenta que usted no tiene obligación de aceptarlo y que si alguna cláusula no le parece correcta puede participar en su confección. Si el vendedor se opone puede negarse a firmar exigiendo la devolución íntegra de la cantidad entregada como señal, sin que la parte vendedora pueda alegar incumplimiento.

Derechos del consumidor tras la firma del contrato.

En muchos casos, el consumidor se ve forzado a aceptar el contrato a pesar de no estar conforme con algunas de sus cláusulas, puesto que no quiere perder la vivienda elegida. La legislación se hace eco de esta situación y le ofrece una serie de derechos:

- Nulidad de cláusulas abusivas: Si el contrato incluye cláusulas abusivas (ver cuadro 5) éstas quedan anuladas y se tienen por no puestas aunque las haya firmado y aceptado el comprador.

- Integración del contrato: Toda la información incluida en la oferta, promoción y publicidad es exigible aun cuando no conste expresamente en el contrato celebrado.

- Interpretación del contrato: En caso de duda sobre alguna de las cláusulas la Ley impone la interpretación más favorable al consumidor.

- Sanciones administrativas: El incumplimiento de la normativa de protección al consumidor se considera una infracción administrativa sancionable con multa.

Garantías y derechos por daños sobrevenidos

El constructor y el arquitecto son responsables, por un plazo que puede alcanzar los quince años, si el edificio se arruina o tiene defectos graves. El vendedor también responde de los vicios o defectos ocultos menores, por un plazo de seis meses contados desde la entrega.

Además, la Ley de Ordenación de la Edificación impone a los distintos agentes de la construcción la siguiente responsabilidad:

- Daños materiales por vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de la obra: un año.

- Daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad (relativos a la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico): tres años.

- Daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales: diez años.